加拿大28在线精准计划:房地产基础知识

编辑:凯恩/2018-12-31 22:54

  房地产基础知识_营销/活动策划_计划/解决方案_实用文档。房地产经纪人培训 一、房產知識 ? 知識篇 ? ? ? ? 1) 房地產:房地產具體是指土地、建築物及其地上的附著物,包括物質實體和依託於物質實體上的 權益。又稱不動產,是房產和地產的總稱,兩者

  房地产经纪人培训 一、房產知識 ? 知識篇 ? ? ? ? 1) 房地產:房地產具體是指土地、建築物及其地上的附著物,包括物質實體和依託於物質實體上的 權益。又稱不動產,是房產和地產的總稱,兩者具有整體性和不可分割性。包括: a) 土地 b) 建築物及地上附著物 c) 房地產物權 2) 房地產業:是指從事房地產開發、經營、管理和服務的行業。 一級市場 房地產一級市場又稱土地一級市場,是土地使用權出讓的市場,即 國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或將農村集體土地徵用 為國有土地後出讓給使用者的市場,出讓的土地,可以是生地,也 可以是經過開發達到“七通一平”的熟地。房地產一級市場是由國 家壟斷的市場。 土地使用者經過開發建設,將新建成的房地產進行出售和出租的 市場。即一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。 房地產二級市場也包括土地二級市場,即土地使用者將達到規定可 以轉讓的土地,進入流通領域進行交易的市場。 二級市場 三級市場 購買房地產的單位和個人,再次將房地產轉賣或轉租的市場。也就是房 地產再次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產三級市場也包括 房屋的交換、抵押、典當等流通形式。 Research Page 1 房地产经纪人培训 二、基礎知識 二、中國大陸現行土地制度 ? 國有土地使用權出讓 土地使用權(一定年限) 國 家 土地使用權出讓金(提前支付) 土地使用者 土地使用權出讓(土地 一級市場)由國家壟斷。 只擁有土地使用權, 沒有所有權。 ? 國有土地使用權出讓方式 1. 2. 3. 4. ? 國有土地使用權出讓年限(即土地使用年限) 1. 2. 3. 4. 5. 招標方式 拍賣方式 協定方式 居住用地:70年 工業用地:50年 教育、科技、文化衛生、體育用地:50年 綜合或其它用地:50年 商業、旅遊、娛樂用地:40年 掛牌方式 Research Page 2 房地产经纪人培训 二、基礎知識 三、相關專業術語 建築術語 ? 建築用地面積 建築或建築群實際佔用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的 面積,其形狀和大小由建築紅線加以控制。 ? 總建築面積 總建築面積是指社區內住宅、公建、人防地下室面積總和。 ? 容積率 一定地塊內,總建築面積與建築用地面積的比值。它反映土地利用情況和經濟 性的技術經濟指標,即容積率越大,土地利用程度越高。 ? 建築密度(建築覆蓋率 ) 用地內各類建築的基底總面積與居住區用地的比率(%),它可以反映出一定用地範 圍內的空地率和建築密集程度。 Research Page 3 房地产经纪人培训 三、相關專業術語 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ◆綠化率:建設用地範圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、 天臺和垂直綠化;(如:在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積,其綠化率為30%) ◆套內建築面積:房屋按單元計算的建築面積,為單元門內範圍的建築面積,包括套(單元)內的使 用面積、牆體面積及陽臺面積; ◆房屋銷售面積:房屋按套出售時,房屋銷售面積為該套(單元)的建築面積,即為該套的使用面積 與該套應分攤的公用建築面積之和; ◆套內使用面積:指室內實際能使用的面積,不包括牆體、柱子等結構面積,使用面積的計算應符 合以規定: A、 室內使用面積按結構牆體內表面尺寸計算,牆體有複合保溫、隔熱層、按複合層內皮尺寸計算; B、 煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積; C、 非公用樓梯(包括樓中樓住宅中的套內樓梯)按自然層數的使用面積總和計入使用面積; D、 住宅使用面積包括:臥室、起居室、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。 ◆公共建築面積:包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下 室、值班警衛室、以及為整棟建築服務的公共用房和管理用房的建築面積,按水準投影面積計算。公 共建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆、以及外牆水準投影面積一半的建築面積。獨立使用的 地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛室、管理用房、作為人防工程的地下室、都不計人共有建築 面積。將這幾部分面積和計起來即為共有面積總和。 Research Page 4 房地产经纪人培训 二、基礎知識 三、相關專業術語 建築術語 ? 房屋層數 房屋層數是指房屋的自然層數,一般按室內地坪±0以上計算;採光窗在室外地 坪以上的半地下室,其室內層高在2.20m以上(不含2.20m)的,計算自然層數。房 屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗 樓)、裝飾性塔樓,以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。 ? 層高 層高是指房產高度以層為單位計量,每一層的高度國家在設計上有要求,這個 高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 ? 淨高 淨高是指層高減去樓板厚度的淨剩值。 ? 建築高度 建築物室外地面至其簷口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙 機房和樓梯出口小間等不計入建築高度。 ? 建築間距 兩棟建築物或構築物外牆之間的水準距離。建築間距主要根據所在地區的日照、 通風、採光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定 Research Page 5 房地产经纪人培训 二、基礎知識 三、相關專業術語 建築術語 ? 低層建築 高度小於或等於10米的建築。低層居住建築為一層至三層。 ? 多層建築 高度大於10米,小於或等於24米的建築。多層住宅為四層至六層。 ? 高層建築 高度大於24米的建築。中高層住宅為七至九層,高層住宅為十層及以上。 ? 小高層建築(非規範性) 介於多層及高層之間,一般指7-18層之間的建築。 Research Page 6 房地产经纪人培训 二、基礎知識 三、相關專業術語 ? ◆玄關 :玄關就是登堂入室第一步所在的位置,它是一個緩衝過渡 的地段。居室是家庭的“領地”,講究一定的私密性,大門一開,有 玄關阻隔,外人對室內就不能一覽無餘。玄關一般與廳相連,由於功 能不同,需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家,也要有一塊放雨 傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時,玄關也是接受郵件、簡單會 客的場所。 ? ◆期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大 產證止,在這一期間的商品房稱為期房,消費者在這一階段購買商品 房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱作為買“樓花”,這是當前房 地產開發商普遍採用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購 買尚處於建造之中的房地產項目。 ? ◆現房是指開發商已辦妥房地產權證(大產證)的商品房,消費者在 這一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現房是指專 案已經竣工可以入住的房屋。 ? ◆毛坯房是指沒有裝修的房。 Research Page 7 房地产经纪人培训 二、基礎知識 三、相關專業術語 建築術語 ? 一個住宅占兩個樓層,有內部樓梯聯繫上下層,一般在首層安排起居室、廚房。 餐廳、衛生間等。 複式 ? 躍式 是一層住宅但較普通住宅高,可在局部掏出夾層,加拿大28在线精准计划,安排臥室或書房等用樓梯聯繫 上下,其目的是在有限的空間裡增加使用面積,提高住宅的空間利用率。 ? 錯層 是一套房子不處於同一平面,即房內的廳、臥、衛、廚、陽臺處於幾個高度不同 的平面上。錯層住宅的面積計算方法參照平面住宅面積計算。 Research Page 8 房地产经纪人培训 四、稅 費 知 識 契 稅 1、房屋面積90㎡按1%計收;90—143㎡按1.5%計收; 143㎡及二套購房,按3%計收。 營業稅及個人所得稅也可統稱綜合稅。 1)普通住宅:滿五年且是唯一住房,免綜合稅;滿五 年但不是唯一住房,可選擇按差額的20%繳納綜合稅, 也可選擇按綜合稅率的6.6%繳納。2)普通住宅和非普 通住宅不滿五年的,直接按綜合稅率的6.6%。3)非普 通住宅滿五年是唯一住房,按差額的20%繳納。4)非 普通住宅滿五年不是唯一房,可選擇按差額的20%繳納 綜合稅,也可選擇按綜合稅率的6.6%繳納。5)非住宅 性質的房產交易不存在滿五年與不滿五年的區別,統一 按綜合稅率12.65%繳納。 營業稅 個人所得稅 Research Page 9 房地产经纪人培训 費用類別 費用名稱 契稅 營業稅 四、稅 費 知 識 費用說明 核定成交價 x1.5% 核定成交價 x6.6% 備註 房屋面積90㎡按1%計收;90—143㎡按1.5%計收;143㎡及二套購房,按3%計收。 個人所得稅 土地增值稅 交易服務費 印花稅 查檔費 製圖費 曬圖費 房產評估費 工本費 產權登記收費 測繪費 登記費 交易收費 核定成交價×1% 面積×6元/㎡ 5元/本 60元/次 35元/本 10元/本 評估價×5‰ 10元/本 1.36元/㎡ 未滿五年的非普通住宅按成交價的1%徵收 按所售房產面積計收:6元/㎡(私房);3元/㎡(房改房) 一次性付款免收 自建房交易收取,商品房免收 80元/宗 (非住宅:100元/宗) 10元/本 80元/宗 (非住宅:100元/宗) 費率:參照銀行公佈標準 抵押登記收費 房產財產保險 工本費 登記費 保險費 公證委託費用 銀行資金託管費用 200元+10元/本 200元/宗(中國銀行),工行免收 Research Page 10 房地产经纪人培训 仲介服務收費 房屋買賣 ⑴買方一次性付款 按成交價的1.5%收取仲介服 務費 四、稅 費 知 識 代辦證貸交易 ⑵買方辦理貸款 買方 按成交價的1.5%收取仲介服 務費 一次性付款 銀行按揭貸款 商業抵押貸款 買方 賣方 按成交價的1.5%收取仲介服務費 按成交價的2%收 取仲介服務費 按成交價的2%收 取仲介服務費 按貸款額的3%收 取仲介服務費 賣方 房屋租賃 承租方 收取一個月的租金作為 仲介服務費 出租方 Research Page 11 房地产经纪人培训 五 證 房地產開發流程可以用“五證”的取得來貫穿 一 二 三 四 五 建 設 用 地 規 劃 許 可 證 國 有 土 地 使 用 證 建 設 工 程 規 劃 許 可 證 建 築 工 程 施 工 許 可 證 商 品 房 銷 售 許 可 證 Research Page 12