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编辑:凯恩/2018-12-29 12:42

  房地产基础知识培训-销售_销售/营销_经管营销_专业资料。营销中心培训系列 房地产基础知识培训 房地产销售人员需要掌握哪 些基本知识? 培训的结构主线 做为一个房地产从业人员,我们需要具备哪些 方面的基本知识? 一、房地产常用名词 二、房地产价格的

  营销中心培训系列 房地产基础知识培训 房地产销售人员需要掌握哪 些基本知识? 培训的结构主线 做为一个房地产从业人员,我们需要具备哪些 方面的基本知识? 一、房地产常用名词 二、房地产价格的构成 三、城市和城市规划知识 四、房地产建筑知识 五、房地产测绘知识 一、房地产常用名词 房地产土地的使用年限是如何确定的? ? ? ? ? ? 居住用地 ?年; 工业用地 ? 年; 教育、科技、文化、卫生、体育用地? 年; 商业、旅游、娱乐用地 ?年; 综合用地或者其他用地 ? 年。 一、房地产常用名词 房地产土地的使用年限是如何确定的? ? ? ? ? ? 居住用地七十年; 工业用地五十年; 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; 商业、旅游、娱乐用地四十年; 综合用地或者其他用地五十年。 一、房地产常用名词 ? 房子的居住时间是多少,土地使用年限届满后, 该怎么办? ?房屋一经购买并取得产权后,即作为业主个人所有的财产,并无居住年限 的限制,担对该房屋所占用范围内的土地来说,因为土地除属于集体所有 的外,均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住 宅用地的土地使用时间为50—70年,自开发商取得该土地使用证书之日起 计算。在该土地使用年限届满后,土地将由国家收回。业主可以在继续交 纳土地出让金或使用费的前提下,继续使用该土地。 一、房地产常用名词 契税 契税是指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约按房价的一定比例向产 权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。 (交易手续费经济适用房减半) 公共维修基金 公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。 商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳,比例为购房款的2%。 印花税 印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种 兼有行为性质的凭证税,具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴 印花税票完成纳税义务等特点。 一、房地产常用名词 ◆五证:《建设用地规划许可证》\《建设工程规划许可证》 \、《国有土地使用证》 \ 《建筑工程施工许可证》 \《商品房销售(预售)许可证》 ◆两书:《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》 ◆一级市场 ◆二级市场: ◆三级市场: ◆房地产产权: ◆三通一平 : ◆七通一平:通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地 ◆期房:期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房 称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 ◆现房?准现房 ◆开间 、进深: 一、房地产常用名词 定金 定金是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的 货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务, 保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条 规定,定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定交付定金 的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人约 定,但不得超出合同标的额的20%。 如果购房者交了定金之后改变主意决定不买,开发商有权以购房者违约 为由不退定金;如果开发商将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定 金。 一、房地产常用名词 当商品房达到何种形象进度时,才可以办 理预售许可证? 七层以下的达到主体工程封顶;七层以上的,主体工程须 建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。 五证 《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》 案例分析 总价格、单位价格和楼面地价的区别 楼面地价又称为单位建筑面积地价, 是平均到每单位建筑面积的土地价 格。 楼面地价=土地总价/总建筑面积 楼面地价=土地单价/容积率 第二章 城市和城市规划知识 城市规划常用术语及指标 容积率 建筑密度 (建筑覆盖率) 什么是绿化覆盖率? 绿地率 分摊系数 第二章 城市和城市规划知识 城市规划常用术语及指标 容积率 一定地块内,总建筑面积与建筑用地面积的比值。 建筑密度 (建筑覆盖率) 一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的 比例。 什么是绿化覆盖率?(绿化率) 绿化覆盖率是指在建设用地范围内全部绿化种植物 水平投影面积之和与建设用地面积的比率(%)。 绿地率 绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和 与居住区用地的比率(% )。 第二章 城市和城市规划知识 容积率的计算? 基本资料:总用地面积:5288.33平米 总建筑面积:41780平米其中: 计容积率建筑面积:36330平米 不计容积率建筑面积:7480平米(地下车库及设备用房) 建筑物占地面积:2040平米住宅建筑面积:21090平米商业建筑面 积:12550平米 容积率:6.87 覆盖率:41% 地下室:房间地平面低于室 外地平面的高度超过该房间 净高的1/2者为地下室; 半地下室:房间地平面低于 室外高度超过该房间的净高 的1/3,且不超过1/2者为半 地下室. 第三章 房地产建筑知识 ?什么是超高层建筑? 第三章 房地产建筑知识 建筑物的分类 ⑴按建筑物使用性质分类: 居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑 ⑵按建筑物层数或总高度分类: 住宅按层数分:低层住宅(1—3层)、多层住宅(4—6层)、 中高层住宅(7—9层)和高层住宅(10层以上) 公共建筑及综合建筑,总高度超过24M的为高层,但不包括总 高度超过24M的单层建筑 建筑总高度超过100MR,不论是住宅还是公共建筑、综合性建 筑,均称为超高层建筑。 第三章 房地产建筑知识 建筑物的分类 ⑶建筑结构分类有哪些? 第三章 房地产建筑知识 建筑物的分类 ⑶按建筑结构分类 ?砖木结构建筑 ?砖混结构建筑 ?钢筋混凝土结构建筑:框架结构、框架剪力墙结构, 剪力墙结构、简体结构、框架简体结构和筒中筒等。 第三章 房地产建筑知识 建筑物的分类 ? 剪力墙其实就是现浇钢筋混凝土墙,主要承受水平地震荷载, 这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力,剪力墙结构 由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系,它的刚度很大,空间 整体性好,房间内不外露梁、柱楞角,便于室内布置,方便 使用。 ? 剪力墙结构有较好的抗震性能,其不足之处是结构自重大, 预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局,剪力墙结构 形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式 第三章 房地产建筑知识 建筑物的分类 ? 框架-剪力墙结构也称框剪结构,这种结构是在框架结构中布置 一定数量的剪力墙,构成灵活自由的使用空间,满足不同建筑 功能的要求,同样又有足够的剪力墙,有相当大的刚度,框剪 结构的受力特点,是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结 构组成的新的受力形式,所以它的框架不同于纯框架结构中的 框架,剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。 什么是核心筒? 核心筒 筒体结构 tube structure 由竖向箱形截面悬臂筒体组成的 结构。筒体有剪力墙围成竖向箱 形截面的薄壁筒和密柱框架组成 竖向箱形截面的框筒。筒体由一 个或多个组成;分筒中筒、单框 筒、框架—薄壁筒和成束筒等四 类。 框架结构 框剪结构 骑楼 过街楼 挑廊 挑出房屋墙体外,有顶盖、有围护物(如 栏杆)的通道。 檐廊 回廊 在建筑物门厅大厅内 设置在二层或二层以 上的回形走廊. 设置在建筑物底层出 檐下 的交通空间. 第三章 房地产建筑知识 建筑识图 一套完整的建筑图包括图纸目录、设计总说明、建筑施工 图(包括总平面图、平面图、立面图、剖面图、建筑详 图)、结构施工图、设备施工图。 需掌握要点:比例尺、定位轴线、尺寸、标高(绝对标 高、相对标高)、指北针 第三章 房地产建筑知识 建筑识图 绝对标高:相对海平面的高度,海平面的标高规定为0,在 以上的为正值,以下的为负值,相平的为0,也叫海拔高度, 高程 相对标高:对于一个地区,通常市政国土部门会测量出某个 特定的、固定的点的绝对标高,其他的测点相对于绝对标高 的高度,其上为正,下为负; 建筑标高:建筑标高和结构标高差别在于装修,通常情况下, 施工放线会在结构高度上作出而不是装修高度,一些地区经 常忽略掉建筑标高和结构标高的差别。 以上的量单位只能是米(m) 高度 现有标高 所谓板楼就是指“东西长、南北短”的楼型,一般板楼同层住户在 2到4户,而塔楼则是指外观像塔的楼型,塔楼一般是一梯四户到一 梯12户。板楼的平面图上,长度明显大于宽度,板楼有两种类型,一 种是长走廊式的,各住户靠长走廊连在一起;第二种是单元式拼接, 若干个单元连在一起就拼成一个板楼。 玄关,也被称作门厅。玄关可以是一个封闭、半封闭或开放的空间,它是指靠近大门的区域。 玄关的概念,源于中国,但最早用的可能是风水先生们。玄关,玄妙、关键的意思。 第四章 房地产测绘知识 房屋面积的种类有多少?什么是房屋建筑面积、 房屋使用面积? 房屋面积有:建筑面积,使用面积;套内建筑面积、共 有建筑面积、分推的共有建筑面积,预售面积,竣工面 积,产权面积。 关键点: 套内面积和套内 建筑面积? 第四章 房地产测绘知识 什么是房屋建筑面积? 房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围 水平投影面积,包括:阳台、挑廊、地下室、室外楼梯 等,且具备有上盖、结构牢固,层高2.2米以上(含2.2 米,下同)的永久性建筑。 第四章 房地产测绘知识 什么是房屋的使用面积? 房屋使用面积是指房屋内全部可供使用的空间面积,房 屋的内墙面水平投影计算 。 什么是房屋的实用面积? 它是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。 使用率和实用率的差别? 第四章 房地产测绘知识 什么是房屋的套内建筑面积? 房屋套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体 面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积 。 ?套内墙体面积=1/2共用墙墙体投影面积或=非共用墙 墙体水平投影面积 ?公共分摊面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积 ?公用建筑面积分摊系数=整幢建筑物的公用建筑面积/ 整幢建筑物的各套套内建筑面积之和 第四章 房地产测绘知识 什么是房屋的共用建筑面积? 房屋共有建筑面积是指各产权人共同占有或共同使用的 建筑面积,它应按一定方式在各产权人之间进行分摊 。 公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。 第四章 房地产测绘知识 ?分摊的共有建筑面积:是指某个产权人在房屋共有建筑 面积中所分摊的面积。 ?预售面积:俗称楼花面积。指在商品预售时按建筑设计 图上尺寸计算的房屋面积。 ?房屋产权面积:是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋 面积。它由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权 认定。 第四章 房地产测绘知识 商品房有哪些公共面积需要分摊? 1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾 道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、 值班警卫室,以及为整幢建筑服务的共有房屋和 管理房屋。 2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及 外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 第四章 房地产测绘知识 不应分摊的共有建筑面 积包括那些? 第四章 房地产测绘知识 不应分摊的共有建筑面积包括那些? 1、从属于人防工程的地下室、半地下室。 2、供出租或出售的固定车位或专用车库。 3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。 第四章 房地产测绘知识 层高 层高是指住宅高度以层为单位计量,每一层的高度国家 在设计上有要求,这个高度就叫层高。它通常包括下层 地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 第四章 房地产测绘知识 房屋建筑面积的计算 计算建筑面积的一般规定如下 ①计算建筑面积的的房屋应是永久性结构的房屋 ②计算建筑面积的房屋,层高应在2.2m以上。层高 是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 ③同一房屋如果结构、层数不相同时,应分别计算 建筑面积。 第四章 房地产测绘知识 房屋建筑面积的计算 组成:套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积 计算: ⑴套内使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按 以下规定计算: ①套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生 间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。 ②套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 ③不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用 面积。 ④内墙面装饰厚度计入使用面积。 第四章 房地产测绘知识 计算全部建筑面积的范围: ⑴单层房屋,按一层计算建筑面积;二层以上(含二层)的房屋, 按各层建筑面积的总和计算建筑面积。 ⑵房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在 2.2m以上的部位计算建筑面积。 ⑶穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门 厅、大厅内的回廊部分,层高在2.2m以上的,按其水平投影面积 计算。 ⑷楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房 屋自然层计算面积。 ⑸房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.2m以上的楼梯间、水箱 间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2m以上的部位,按其外围 水平投影面积计算。 第四章 房地产测绘知识 计算全部建筑面积的范围: ⑹挑楼、全封闭的阳台,按其外围水平投影面积计算。属 永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。 与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均 按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的 架空通廊,按外围水平投影面积计算。 ⑺地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.2m以上的, 按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投 影面积计算。 ⑻有柱(不含独立柱、单排柱)或有围护结构的门廊、门 斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 第四章 房地产测绘知识 计算全部建筑面积的范围: ⑼玻璃幕墙等作为房屋外墙,按其外围水平投影面积计算。 ⑽属永久性建筑有柱的车棚、货棚等,按柱的外围水平投 影面积计算。 ⑾依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的 按其高度在2.2m以上部位的外围水平投影面积计算。 ⑿有伸缩缝的房屋,如果其与室内相通的,伸缩缝计算建 筑面积。 第四章 房地产测绘知识 计算一半建筑面积的范围: ⑴与房屋相连有上盖而无柱的走廊、檐廊,按其围护结构 外围水平投影面积的一半计算。 ⑵独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑, 按其上盖水平投影面积的一半计算。 ⑶未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积 的一半计算。 ⑷无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 ⑸有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面 积的一半计算 第四章 房地产测绘知识 不计算建筑面积的范围: ⑴层高在2.2m以下(不含2.2m,下同)的夹层、插层、技术层和层 高在2.2m以下的地下室和半地下室。 ⑵突出房屋墙面的构件、配件、装饰件、装饰性的玻璃幕墙、垛、 勒脚、台阶、无柱雨篷等。 ⑶房屋间无上盖的架空通廊。 ⑷房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 ⑸建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐 的平台。 ⑹骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 ⑺利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。 ⑻活动房屋、临时房屋、简易房屋。 ⑼独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线 ⑽与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。 第四章 房地产测绘知识 共有建筑面积分摊 1.计算公式 各套应分摊的共有建筑面积(㎡)=应分摊的共有建筑面积 /参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积之和*参加共有 建筑面积分摊的各套内建筑面积. 2.分摊的方法: 住宅楼:以套为单位,按各套内建筑面积比例分摊共用建 筑面积; 商住楼:先将住宅与商用的共有建筑面积区分,商住共用 部分进行分摊,然后将住宅与商住共用分摊的面积相加, 得出分摊面积 . 穿过房屋的通道,房屋内的 门厅、大厅,均按一层计算 面积。门厅、大厅内的回廊 部分,层高在2.20米以上的, 按其水平投影面积计算面积。 挑楼、全封闭的阳台按 其外围水平投影面积计 算面积。 属永久性结构有上盖 的室外楼梯,按各层 水平投影面积1/2计算; 无盖的室外楼梯、架 空走廊不计算面积。南方双彩网手机版! 有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外 围水平投影面积计算。 未封闭的阳台、 挑廓,按其围护 结构外围水平投 影面积的一半计 算。 地下室、半地下室层 高在2.2米以上时应计 算全部面积,层高不足 2.2米时应计算1/2面 积. 房屋之間无上盖的架 空通廓不计算面积。